مفهوم و مبنای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
وقتی فروشنده (یا متعهد) علیرغم وجود قرارداد معتبر (مثلاً مبایعهنامه) از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی مورد معامله خودداری میکند، خریدار میتواند با طرح الزام به تنظیم سند رسمی، وی را به انجام تعهد و انتقال رسمی ملزم کند. شرط کلیدی، قابلیت انتقال قانونی مورد معامله و نبود موانع ثبتی/حقوقی مؤثر است.
چه زمانی طرح دعوا کنیم؟ (شرایط لازم)
- وجود قرارداد معتبر (مبایعهنامه/قرارداد پیشفروش) با تعهد صریح به انتقال رسمی.
- فراهم بودن مقدمات انتقال: پایانکار/صورتمجلس تفکیکی/عدم بازداشت/عدم منع قانونی مؤثر.
- آمادگی خریدار برای ایفای تعهدات خودش (پرداخت باقیمانده ثمن، هزینههای قانونی، حضور در دفترخانه).
- تعیین دفترخانه و تاریخ در قرارداد یا ارسال اظهارنامه برای دعوت به حضور.
مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند
| مدرک | کاربرد | نکته سئو/حقوقی |
|---|---|---|
| اصل قرارداد/مبایعهنامه | اثبات تعهد به انتقال رسمی | تاریخ، دفترخانه، وجهالتزام را برجسته کنید |
| استعلام ثبتی/بازداشتی | احراز قابلیت انتقال | اگر بازداشت/رهن هست، راهکار تکمیلی لازم است |
| اظهارنامه و گواهی پست | دعوت رسمی به دفترخانه | برای اثبات تمکین به تعهدات |
| رسید پرداختها | ایفای تعهد خریدار | بیاثر کردن دفاع «عدم پرداخت ثمن» |
| وکالتنامه (در صورت داشتن وکیل) | پیگیری قضایی | صرفهجویی زمان و کاهش رفتوآمد |
طرف صحیح دعوا چه کسی است؟
معمولاً بایع/مالک رسمی طرف دعواست. اگر ملک در رهن بانک باشد، حسب مورد بانک/مرتهن برای فک رهن یا موافقت در دایره طرف دعوا قرار میگیرد. در فوت فروشنده، وراث قانونی خوانده میشوند. در قراردادهای مشارکت/پیشفروش، بسته به متن تعهدات، ممکن است سازنده و مالک زمین هر دو طرف دعوا باشند.
صلاحیت مرجع رسیدگی
برای اموال غیرمنقول، اصل بر صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است. اگر اختلاف صرفاً ثبتی باشد، گاهی پیگیری در اداره ثبت (هیئت حل اختلاف/اجرای ثبت) راهکار مکمل است. ما معمولاً مسیر قضایی را با درخواستهای تکمیلی (الزام به اخذ پایانکار/صورتمجلس تفکیکی/فک رهن) تلفیق میکنیم تا رأی قابل اجرا صادر شود.
مراحل عملی تا انتقال رسمی (تایملاین)
آمادهسازی مستندات
بازبینی قرارداد، استعلام ثبتی، گردآوری رسیدها و ارسال اظهارنامه دعوت به دفترخانه
ثبت دادخواست
خواسته: الزام به تنظیم سند رسمی (+ تعهدات مقدماتی مثل پایانکار/تفکیک/فک رهن)
رسیدگی و دفاعیات
پاسخ به ایرادات: عدم پرداخت ثمن، معیوببودن ملک، موانع ثبتی، فورسماژور، فضولی…
صدور رأی و قطعیت
الزام به انتقال رسمی + تکالیف مکمل برای قابلیت اجرا
اجرای رأی در دفترخانه
معرفی دفترخانه، پرداخت باقیمانده ثمن/هزینهها، تنظیم سند و انتقال رسمی
ثمن، خسارت تأخیر و وجهالتزام
اگر در قرارداد وجهالتزام بابت تأخیر در انتقال یا عدم حضور در دفترخانه پیشبینی شده باشد، میتوان مطالبه کرد. در صورت تقسیط ثمن، آمادگی پرداخت باقیمانده یا تودیع وجه برای بیاثر کردن دفاعیات الزامی است.
تأمین خواسته و دستور موقت (برای حفظ موضوع دعوا)
برای جلوگیری از انتقال به ثالث یا تغییر وضعیت ملک، میتوان تأمین خواسته یا دستور موقت (مثلاً منع نقلوانتقال) خواست تا موضوع دعوا حفظ شود. این اقدام در پروندههای پرریسک حیاتی است.
نکات کلیدی در پیشفروش/پیشخرید
- وجود مجوز پیشفروش، شناسنامه فنی، بیمه/ضمانتها و قرارداد مطابق قانون پیشفروش ساختمان
- تعهد صریح به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی در زمانبندی مشخص
- پیشبینی وجهالتزام و ضمانت اجرا برای هر مرحله
دفاعیات رایج خوانده و پاسخ حرفهای
- پرداختنشدن ثمن: ارائه رسیدها/آمادگی تودیع و درخواست اجرای همزمان تعهدات طرفین
- وجود مانع ثبتی: تطبیق با استعلامها؛ اگر مانع قابل رفع است، الحاق خواستههای تکمیلی (فک رهن/پایانکار)
- انصراف یا فسخ: بررسی شروط فسخ/انفساخ؛ نبودن دلایل، دعوا را به نفع خریدار پیش میبرد
- انتقال به ثالث: تأمین خواسته/ابطال معامله معارض حسب مورد
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
خواهان: … فرزند … به نشانی …
خوانده: … فرزند … به نشانی …
خواسته: ۱) الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال ششدانگ/قدرالسهم پلاک ثبتی … بخش … ۲) با جلب نظر کارشناس در خصوص انجام مقدمات لازم (اخذ پایانکار/صورتمجلس تفکیکی/فک رهن) ۳) خسارات دادرسی و حقالوکاله
دلایل و مستندات: قرارداد مورخ …، اظهارنامه شماره …، رسیدهای پرداخت ثمن، استعلام ثبتی، گواهی عدم حضور (در صورت وجود)، شهادت شهود (حسب مورد)
شرح دادخواست: طبق قرارداد مورخ … خوانده متعهد به انتقال رسمی ملک موضوع دعوا در تاریخ … در دفترخانه … بوده که علیرغم دعوت رسمی حاضر نشده است. با توجه به ایفای تعهدات از سوی اینجانب و قابلیت انتقال قانونی، صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی به انضمام انجام مقدمات قانونی و پرداخت خسارات مورد استدعاست.
چکلیست قبل از طرح دعوا
- بررسی دقیق قرارداد (تاریخ دفترخانه، وجهالتزام، تکالیف مقدماتی)
- استعلام ثبتی و وضعیت بازداشت/رهن/بدهیها
- ارسال اظهارنامه دعوت به حضور در دفترخانه
- تکمیل مدارک پرداختی و آمادگی پرداخت باقیمانده ثمن
- تصمیم درباره تأمین خواسته/دستور موقت
هزینهها و مدت زمان تقریبی
- هزینه دادرسی، کارشناسیهای احتمالی، استعلامها و هزینه دفترخانه هنگام انتقال
- مدت زمان: بسته به شعبه/شهر/کارشناسیها؛ معمولاً چند ماه تا قطعیت رأی و سپس نوبت دفترخانه
پرونده الزام به تنظیم سند دارید؟
مدارکتان را بررسی میکنیم و مسیر سریعِ قابلاجرا پیشنهاد میدهیم.