مفهوم و کاربرد صورتمجلس تفکیکی
صورتمجلس تفکیکی سندی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر میشود و حدود و مساحت قطعاتِ تفکیکشده یا واحدهای یک ساختمان (مشاعات و قسمتهای اختصاصی) را با شمارهگذاری رسمی مشخص میکند. این سند پایهی صدور اسناد رسمی مجزا برای هر واحد/قطعه و انجام نقلوانتقال رسمی است.
پیشنیازهای قانونی و فنی
- پایانکار شهرداری مطابق پروانه ساختمانی
- نقشه تفکیکی تهیهشده توسط نقشهبردار/کارشناس رسمی و تأیید شهرداری (در ساختوساز شهری)
- مفاصاحساب عوارض (شهرداری/نوسازی، عوارض پروانه، عوارض حفاری/پسماند حسب مورد)
- عدم بازداشت/مانع ثبتی مؤثر (یا برنامه برای فک رهن/رفع بازداشت)
- انطباق کاربری با پروانه و طرحهای شهری (برای اراضی؛ لزوم استعلامات لازم)
مدارک لازم
| مدرک | کاربرد | نکته |
|---|---|---|
| سند مالکیت (سند مادر) | احراز مالکیت و حدود اولیه | عدم بازداشت/رهن یا تدارک فک رهن |
| پایانکار شهرداری | احراز اتمام عملیات ساختمانی | مغایرتها قبل از ثبت باید رفع شوند |
| نقشه تفکیکی تأییدشده | محاسبه مساحت، شمارهگذاری، تعیین مشاعات | ترجیحاً توسط کارشناس رسمی |
| مفاصاحساب عوارض | تسویه حقوق شهرداری/نوسازی | از تعلیق پرونده جلوگیری میکند |
| کارت شناسایی مالک/نماینده | احراز هویت | در صورت وکالت، وکالتنامه معتبر |
| استعلامهای ثبتی | کنترل بازداشت/حدود اربعه | بهنگام درخواست ثبت اخذ میشود |
چه کسانی میتوانند درخواست کنند؟
مالک رسمی سند مادر، سازنده/متعهد در قراردادهای مشارکت (با اختیار قراردادی یا وکالت)، و در مواردی خریدار با طرح دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی علیه مالک/سازنده. در فوت مالک، وراث قانونی اقدام میکنند.
مرجع و صلاحیت
فرایند اداری در شهرداری (کنترل پایانکار و نقشهها) و سپس در اداره ثبت اسناد و املاک انجام میشود. در صورت استنکاف مالک/سازنده یا اختلاف، مسیر قضاییِ دادگاه محل وقوع ملک برای الزام به انجام مقدمات و اخذ صورتمجلس تفکیکی در دسترس است.
مراحل اداری تا صدور (تایملاین)
تکمیل پیشنیازها
اخذ پایانکار، تهیه نقشه تفکیکی، مفاصاحساب عوارض و رفع موانع ثبتی
ثبت درخواست در ثبت
ارائه مدارک، تشکیل پرونده، ارجاع به نقشهبردار/کارشناس ثبت
بازدید و انطباق
کنترل مساحت، حدود، مشاعات و انطباق با پروانه و پایانکار
تنظیم صورتمجلس
تدوین صورتمجلس تفکیکی، شمارهگذاری واحدها و قطعات
صدور و ابلاغ
ثبت نهایی، ابلاغ به ذینفع و امکان صدور اسناد مجزای واحدها
ایرادات و خطاهای رایج (و راهحل)
- کسری/افزایش مساحت: بازنگری نقشه، محاسبه مجدد قدرالسهم مشاعات، اصلاح نقشه در شهرداری
- مغایرت با پروانه: پرداخت جرایم اضافه بنا یا اصلاحات معماری قبل از ثبت
- اختلاف در مشاعات: تصریح دقیق مشاعات (پارکینگ، انباری، پشتبام) و جانمایی در نقشه
- وجود رهن/بازداشت: فک رهن/رفع بازداشت یا طرح الزام به فک رهن بهصورت توأمان
- استنکاف سازنده/مالک: طرح دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و انجام مقدمات قانونی
نمونه دادخواست الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
خواهان: … فرزند … به نشانی …
خوانده: … (مالک/سازنده/متعهد) به نشانی …
خواسته: ۱) الزام خوانده به انجام مقدمات قانونی و اخذ صورتمجلس تفکیکی برای پلاک ثبتی … بخش … مطابق پروانه و پایانکار ۲) الزام به پرداخت عوارض/جریمههای لازم (حسب قرارداد) ۳) خسارات دادرسی و حقالوکاله
دلایل و مستندات: قرارداد مشارکت/پیشفروش/مبایعهنامه، پروانه و پایانکار، مکاتبات و اظهارنامهها، نقشه تفکیکی، استعلامهای ثبتی
شرح دادخواست: بهموجب قرارداد، انجام مقدمات لازم جهت تفکیک و اخذ صورتمجلس بر عهده خوانده بوده که با وجود فراهمبودن شرایط (پایانکار و مدارک) از اقدام خودداری نموده است. صدور حکم به الزام خوانده به انجام مقدمات قانونی و اخذ صورتمجلس تفکیکی به انضمام پرداخت هزینههای قانونی و خسارات مورد استدعاست.
چکلیست قبل از اقدام
- پایانکار معتبر و عدم مغایرت اجرا با پروانه
- نقشه تفکیکی دقیق با جانمایی مشاعات/پارکینگ/انباری
- مفاصاحساب عوارض و تسویه بدهیهای شهرداری
- رفع موانع ثبتی (رهن/بازداشت) یا برنامه فک رهن
- تعیین تکلیف قراردادی: چه کسی هزینهها را میپردازد؟ مهلتها؟ ضمانت اجرا؟
هزینهها و مدت زمان تقریبی
- هزینه نقشهبرداری/کارشناس، عوارض و جرایم ساختمانی (در صورت مغایرت)، هزینههای ثبتی
- مدت زمان: بسته به شهر و میزان مغایرتها؛ معمولاً از چند هفته تا چند ماه تا صدور صورتمجلس
سوالات متداول
بدون پایانکار میتوان صورتمجلس تفکیکی گرفت؟
در اغلب موارد خیر؛ پایانکار پیشنیاز صدور است. در صورت مغایرت، ابتدا باید موضوع در شهرداری تعیین تکلیف شود.
اختلاف مساحت (کسری/افزایش) چگونه حل میشود؟
با بازنگری نقشه، محاسبات مجدد و اصلاحات لازم؛ در صورت اختلاف جدی، ارجاع به کارشناس رسمی و اصلاح پروانه/پایانکار لازم است.
اگر سازنده همکاری نکند چه باید کرد؟
میتوان علیه سازنده/مالک دعوای الزام به انجام مقدمات و اخذ صورتمجلس تفکیکی طرح کرد و همزمان تکالیف مکمل را مطالبه نمود.
نیاز به اخذ صورتمجلس تفکیکی دارید؟
پرونده را بررسی میکنیم، موانع را لیست و مسیر سریعِ قابلاجرا پیشنهاد میدهیم.