مفهوم «ملک مشاع» و تفاوت با «مفروز»
ملک مشاع ملکی است که چند نفر در جزء جزء آن به نسبت سهم مالکاند و حدود اختصاصیِ هر شریک مشخص نشده است. پس از تقسیم یا افراز، سهم هر شریک جدا شده و ملکِ هرکس مفروز (جدا و مستقل) میشود.
قابل افراز یا غیرقابل افراز؟
اگر ملک با رعایت ضوابط شهرسازی/ثبتی امکان تفکیک عادلانه داشته باشد، قابل افراز است؛ در غیراینصورت غیرقابل افراز تلقی میشود و راهکار قانونی، فروش و تقسیم ثمن بین شرکاست.
چه کسانی میتوانند درخواست تقسیم/فروش بدهند؟
هر شریک رسمی (به نسبت قدرالسهم) حق درخواست افراز یا در صورت غیرقابل افراز بودن، فروش ملک را دارد. وارثان نیز به نسبت سهمالارث اقدام میکنند.
مدارک لازم
| مدرک | کاربرد | نکته |
|---|---|---|
| سند مالکیت مشاعی (سند مادر) | احراز مالکیت و قدرالسهم | بهروزبودن اطلاعات ثبتی را بررسی کنید |
| نقشه و کروکی وضع موجود | بررسی امکان افراز | ترجیحاً کارشناس رسمی/نقشهبردار تهیه کند |
| استعلامات ثبتی و شهرداری | ضوابط تفکیک، کاربری، بازداشت/رهن | وجود بازداشت میتواند مانع اجرا شود |
| وکالتنامه (در صورت اقدام توسط وکیل) | پیگیری حقوقی | از ذکر اختیارات دعوا/افراز/فروش اطمینان حاصل کنید |
صلاحیت و مرجع رسیدگی
برای املاک ثبتشده، اصل بر پیگیری در اداره ثبت اسناد و املاک جهت افراز است. اگر ثبت تشخیص دهد که ملک غیرقابل افراز است، موضوع فروش از طریق دادگاه محل وقوع ملک پیگیری میشود. در اختلافات اساسی بین شرکا (تعیین سهام، حدود، تصرفات)، دادگاه نیز صالح به رسیدگی است.
مراحل عملی (از ثبت تا دادگاه)
ارزیابی امکان افراز
استعلام ضوابط، بررسی نقشه و کاربری؛ تهیه مدارک
درخواست افراز در ثبت
تشکیل پرونده، ارجاع به نقشهبردار/کارشناس ثبت، ابلاغ به شرکا
صدور نظریه
اعلام قابل افراز یا غیرقابل افراز بودن ملک
در صورت غیرقابل افراز: طرح دادخواست فروش
در دادگاه محل وقوع ملک با پیوست نظریه ثبت
مزایده و تقسیم ثمن
برگزاری مزایده/فروش و تقسیم وجه به نسبت قدرالسهم پس از کسر هزینهها
فروش ملک غیرقابل افراز: نکات حرفهای
- پیوست نظریه غیرقابل افراز ثبت به دادخواست فروش ضروری است.
- امکان خرید سهم سایرین توسط یک شریک در مزایده وجود دارد (با رعایت تشریفات).
- در صورت بازداشت/رهن، هماهنگی با مرتهن/مرجع بازداشت برای فروش و تقسیم ضروری است.
- برای حفظ ملک تا زمان فروش، میتوان دستور موقت منع نقلوانتقال یا تأمین خواسته گرفت.
دفاعیات رایج و پاسخ حرفهای
- امکان افراز وجود دارد: درخواست کارشناسی مجدد/نقشه دقیق و تطبیق با ضوابط فعلی.
- اختلاف در قدرالسهم: ابتدا تعیین تکلیف سهمها (رسیدگی مقدماتی دادگاه) سپس ادامهٔ فرآیند.
- بازداشت/رهن: همزمانی با الزام به فک رهن/اخذ موافقت مرتهن و لحاظ حقوق ذینفعان در فروش.
- قیمت پایهٔ غیرمنصفانه: اعتراض به ارزیابی و درخواست ارزیابی مجدد توسط کارشناس رسمی.
نمونه دادخواستها
الف) دادخواست تقسیم/افراز در اداره ثبت (درخواست اداری):
بدینوسیله اینجانب بهعنوان شریکِ پلاک ثبتی … بخش … تقاضای افراز ملک به نسبت قدرالسهم میان شرکا را دارم. مدارک مالکیت، نقشه و استعلامات پیوست است.
ب) دادخواست فروش ملک غیرقابل افراز (دادگاه):
خواهان: … شریکِ پلاک ثبتی … بخش …
خوانده: سایر شرکا: …
خواسته: صدور حکم به فروش ملک مشاعِ غیرقابل افراز و تقسیم ثمن حاصله به نسبت قدرالسهم، با احتساب هزینهها
دلایل و منضمات: نظریهٔ اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن، اسناد مالکیت، نقشه وضع موجود، استعلامات، گواهی بازداشت/رهن (در صورت وجود)
شرح: نظر به غیرقابل افراز بودن ملک موضوع دعوا طبق نظریهٔ اداره ثبت و عدم امکان انتفاع مفروز، مستنداً به مقررات مربوط تقاضای صدور حکم به فروش ملک از طریق مزایده و تقسیم ثمن بین شرکا به نسبت قدرالسهم را دارم.
چکلیست قبل از اقدام
- بررسی ضوابط تفکیک/حد نصاب و امکان افراز با نقشهٔ دقیق
- تهیهٔ استعلامات ثبتی و شهرداری + وضعیت رهن/بازداشت
- تصمیم دربارهٔ استراتژی: افراز یا فروش بهاستناد غیرقابل افراز بودن
- آمادهسازی مدارک مالکیت و تعیین دقیق قدرالسهم
- پیشنهاد صلح/توافق دوستانه پیش از طرح دعوا (در وقت و هزینه صرفهجویی میکند)
هزینهها و مدت زمان تقریبی
- هزینههای کارشناسی، نقشهبرداری، استعلامات و دادرسی (در صورت مراجعه به دادگاه)
- مدت زمان: بسته به شهر، حجم پرونده و اعتراضات؛ معمولاً چند ماه تا قطعیت و برگزاری مزایده
سوالات متداول
آیا هر شریکی میتواند به تنهایی درخواست افراز بدهد؟
بله؛ هر شریک رسمی به نسبت قدرالسهم حق درخواست افراز دارد.
اگر یکی از شرکا مخالف باشد چه میشود؟
مخالفت مانع اصل حق افراز نیست؛ اما در غیرقابل افراز بودن، فروش از طریق دادگاه انجام میشود.
تفاوت افراز با تفکیک چیست؟
افراز جداسازی سهم شرکا در ملک مشاع است؛ تفکیک تقسیم یک پلاک به قطعات مستقل بدون لزوماً تعدد مالک.
ملک بازداشتی قابل فروش است؟
با رعایت حقوق مرجع بازداشت/مرتهن و هماهنگی قانونی، امکان فروش و پرداخت دیون مقدم وجود دارد.
اگر بعداً ضوابط تغییر کند و امکان افراز فراهم شود؟
میتوان با نقشه و استعلامات جدید، موضوع افراز را دوباره پیگیری کرد.
آیا یک شریک میتواند سهم دیگران را در مزایده بخرد؟
بله؛ با رعایت تشریفات مزایده و پرداخت قیمت پایه/برندهشده.
هزینههای فروش از چه محلی پرداخت میشود؟
عموماً از محل ثمن فروش برداشت و سپس مانده به نسبت قدرالسهم تقسیم میشود.
در صورت اختلاف در قدرالسهم چه میشود؟
ابتدا دادگاه نسبت سهام را تعیین/تصحیح میکند؛ سپس فرایند افراز/فروش ادامه مییابد.
آیا میتوان تا تعیین تکلیف، نقلوانتقال را متوقف کرد؟
بله؛ میتوان تأمین خواسته یا دستور موقت منع نقلوانتقال گرفت.
آیا برای املاک روستایی/کشاورزی روال متفاوت است؟
حسب کاربری و ضوابط بخشی/بنیادی، حد نصابها و استعلامات متفاوت است؛ باید پیشاپیش بررسی شود.
پرونده تقسیم یا فروش ملک مشاع دارید؟
نقشه و مدارکتان را بررسی میکنیم و مسیر سریعِ قابلاجرا پیشنهاد میدهیم.