خلع ید چیست؟
«دعوا» در لغت به معنای خواستن، ادعا، نزاع و دادخواهی است و «خلع ید» در لغت «کندن دست» معنا میدهد. در اصطلاح حقوقی، خلع ید دعوای مالی مربوط به مال غیرمنقول است که از سوی مالک عین یا منفعت علیه متصرف برای رفع تصرف غیرقانونی طرح میشود. به زبان ساده، با حکم دادگاه به تصرف فعلی بدون مجوز پایان داده میشود و ملک به وضعیت قانونی بازمیگردد.
شرایط اقامهٔ دعوا
طرح دعوا در محاکم منوط به رعایت برخی پیششرطهاست:
- ذینفع بودن: رأی باید قابلیت ایجاد منفعت مستقیم برای خواهان داشته باشد. به موجب مادهٔ ۲ ق.آ.د.م، رسیدگی منوط به درخواست شخص ذینفع یا نمایندهٔ قانونی اوست.
- ویژگیهای نفع: (۱) محقق و موجود، (۲) شخصی و مستقیم، (۳) مشروع.
- سمت: دارا بودن عنوان قانونی (مانند مالک، قیم، ولی، وکیل) برای مطالبه از محاکم.
- اهلیت: طبق ماده ۲۱۱ ق.م، اقامهٔ دعوا توسط شخص عاقل، بالغ و رشید ممکن است.
اهلیت قانونی (رأی وحدت رویه شماره ۳۰ ـ ۱۳۶۴/۱۰/۳)
- رسیدن به ۱۸ سال تمام شمسی، امارهٔ اهلیت برای طرح دعاوی مالی و غیرمالی است؛ مگر جنون یا عدم رشد محرز شود.
- پسرِ ۱۵ سال قمری و دخترِ ۹ سال قمری از حیث بلوغ، اهلیت اقامهٔ دعوای غیرمالی دارند، مگر جنون.
دعوای خلع ید: ارکان و مدارک
در دعوای خلع ید، مالک مال غیرمنقول علیه متصرف غیرقانونی طرح دعوا میکند و رفع تصرف را میخواهد. خواهان باید:
- مدرک مثبت مالکیت نسبت به ملک مورد نزاع ارائه دهد؛
- غاصبانه بودن ید خوانده و عدوانی بودن تصرف را اثبات کند.
در صورت ناتوانی در اثبات مالکیت یا عدوان، به استناد ماده ۲ ق.آ.د.م، دعوا قابل استماع نخواهد بود و با رد مواجه میشود.
شرایط و الزامات دادخواست خلع ید
- تقدیم دادخواست مطابق مقررات؛ خواهان/خوانده میتوانند شخص حقیقی یا حقوقی باشند.
- تعیین دقیق خواسته: شماره پلاک ثبتی (اصلی/فرعی/بخش)، حدود اربعه، متراژ و…
- ذکر ادلهٔ مالکیت خواهان و ادلهٔ تصرف خوانده؛ تصریح به عدوانی بودن تصرف.
- هزینهٔ دادرسی (طبق بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول …) و تقویم خواسته برای تشخیص مرجع صالح.
- مرجع صالح: دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول؛ در تعدد اموال در حوزههای مختلف، هر یک از دادگاههای مربوط صالح است.
انواع دعاوی مرتبط: خلع ید (اَخص)، تخلیه ید، تصرف عدوانی
۱) خلع ید به معنای اَخص (دعوای مالکیت)
مالک، رفع تصرف متصرف را نسبت به ملک خود میخواهد. در ملک مشاع، حکم خلع ید علیه متصرف به نفع مالکِ سهم، منتهی به رفع تصرف از تمام ملک میشود؛ اما تصرفِ محکومله پس از اجرا تابع مقررات اشاعه خواهد بود.
۲) تخلیه ید
خوانده مالک نیست اما تصرف او در آغاز قانونی و مأذون بوده (مثلاً مستأجر) و اکنون به جهت انقضای اذن/قرارداد باید خاتمه یابد. در ملک مشاع نیز طبق مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ ق.م، تصرف شریک بدون اذن، تابع مقررات فضولی است و عملاً تخلیهٔ سهم هر شریک با رفع ید از کل ملک ملازمه دارد.
۳) دعاوی تصرف (تصرف عدوانی، مزاحمت، ممانعت از حق)
به موجب ماده ۱۶۷ ق.آ.د.م، در تصرف مشترکِ چند نفر بر مال غیرمنقول، ممانعت یا مزاحمت برخی نسبت به برخی دیگر حسب مورد «تصرف عدوانی/مزاحمت/ممانعت از حق» محسوب میشود. تفاوت مهم با خلع ید این است که اثبات مالکیت در تصرف عدوانی لازم نیست؛ سبق تصرف و عدوان لاحق ملاک است.
تفاوت خلع ید با تخلیه ید
| محور | خلع ید | تخلیه ید |
|---|---|---|
| موضوع | صرفاً غیرمنقول | منقول یا غیرمنقول |
| هزینه دادرسی | مالی (بالاتر) | غالباً غیرمالی (کمتر) |
| رابطهٔ حقوقی طرفین | فاقد اذن/قرارداد؛ ید غاصبانه | اذن/قرارداد موجود بوده و منقضی شده است |
نحوهٔ رسیدگی: صلاحیت دادگاه و جهات رد دادرس
۱) صلاحیت دادگاه
در خلع ید، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صالح است. برای احراز اصالت اسناد و محل وقوع، معمولاً از ادارهٔ ثبت استعلام میشود. در نبود صلاحیت، قرار عدم صلاحیت صادر و به مرجع صالح ارسال میشود. در فرض تعدد اموال در حوزههای مختلف، خواهان میتواند در هر یک از دادگاههای مربوط طرح دعوا نماید (مطابق ماده ۱۶ ق.آ.د.م).
۲) صلاحیت قاضی (جهات امتناع/رد)
قاضی نباید به جهات قانونی ممنوع از رسیدگی باشد. مطابق ماده ۹۱ ق.آ.د.م (و نیز ماده ۴۶ ق.آ.د.ک برای امر کیفری)، مواردی چون قرابت تا درجه سوم، قیمومیت/مباشرت، وراثت، اظهارنظر قبلی، دعاوی متقابل با طرفین، یا نفع شخصی قاضی از موجبات امتناع/رد هستند. در صورت صدور قرار امتناع، پرونده حسب مورد به دادرس دیگر، شعبهٔ دیگر یا حوزهٔ دیگر ارجاع میشود.
کیفیت رسیدگی به دعوای خلع ید
ماهیت: خلع ید از اقسام دعاوی مالکیت است و هدف آن خارج کردن مال غیرمنقول از ید متصرف غیرمأذون به حکم دادگاه و تحویل آن به مالک است.
- باید احراز شود مال از تصرف خواهان خارج شده؛ در صرفِ مزاحمت، عنوان مناسب «مزاحمت/ممانعت از حق» است.
- موضوع دعوا باید غیرمنقول باشد.
- تصرف فعلی خوانده و عدم اذن ضروری است؛ در فقدان تصرف، خلع ید محل ندارد.
- مالکیت خواهان باید با ادله معتبر اثبات شود.
- اجرای خلع ید منوط به صدور حکم دادگاه است.
نکات عملی کوتاه
سوالات متداول (۱۲ مورد)
۱) خلع ید دقیقاً چه فرقی با تخلیه ید دارد؟
خلع ید برای تصرف بدون اذن و بر مال غیرمنقول است؛ تخلیه ید زمانی مطرح میشود که تصرف ابتدا مأذون بوده و اکنون باید پایان یابد.
۲) آیا اثبات مالکیت در خلع ید الزامی است؟
بله؛ خواهان باید مالکیت خود را اثبات و عدوان را نشان دهد. در تصرف عدوانی، اثبات مالکیت شرط نیست.
۳) ملک مشاع چگونه خلع میشود؟
حکم به نفع یکی از شرکا صادر شود، رفع تصرف از کل ملک انجام میگیرد؛ اما تصرف شریک پس از اجرا تابع مقررات اشاعه است.
۴) مرجع صالح کجاست؟
دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول. در تعدد اموال حوزههای مختلف، هر یک از دادگاههای مربوط صالح است.
۵) هزینهٔ دادرسی چطور محاسبه میشود؟
خلع ید دعوای مالی است؛ هزینه بر مبنای ارزش خواسته تقویم میشود (طبق قانون وصول).
۶) اگر خوانده دیگر متصرف نباشد چه؟
در فقدان تصرف فعلی، عنوان خلع ید محل ندارد و باید دعوای مناسب دیگری بررسی شود.
۷) آیا میتوان بهطور همزمان تصرف عدوانی مطرح کرد؟
بسته به اوضاع؛ اما مبانی ادله در تصرف عدوانی متفاوت است و اثبات مالکیت شرط نیست.
۸) مدارک مهم برای دادگاه کداماند؟
سند مالکیت، مشخصات ثبتی دقیق، گزارش معاینه محل/کارشناسی، و مدارک دالّ بر عدوان.
۹) آیا امکان سازش وجود دارد؟
بله؛ صورتجلسه سازش میتواند اجرای حکم و تحویل ملک را تسهیل کند.
۱۰) مدت زمان رسیدگی چقدر است؟
وابسته به شعبه، کارشناسیها و اعتراضات؛ راهبرد حقوقی منسجم زمان را کوتاهتر میکند.
۱۱) آیا میتوان خسارت ایام تصرف را مطالبه کرد؟
بله؛ با عنوانهایی مانند اجرتالمثل ایام تصرف، در صورت احراز.
۱۲) نقش وکیل در این دعوا چیست؟
انتخاب مسیر صحیح (خلع/تخلیه/تصرف)، تکمیل ادله، طرح خواستههای تبعی و مدیریت فرآیند رسیدگی.
پروندهٔ خلع ید دارید؟
از تنظیم دادخواست تا اثبات مالکیت و اجرای حکم—وکیل متخصص کنار شماست.
فرم پرسش و پاسخ
پس از ارسال، برای بررسی کارشناسی (خلع/تخلیه/تصرف) و تعیین مسیر با شما تماس میگیریم.