تخلیه اماکن تجاری

به‌طور ساده، قراردادهای قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ و بسیاری از قراردادهای قدیمیِ تجاری، معمولاً مشمول ۱۳۵۶ هستند که محور آن «حق کسب و پیشه» است. قراردادهای پس از ۱۳۷۶ که با فرم‌های جدید تنظیم شده و در اسناد عادی دارای امضای دو شاهد هستند یا رسمی‌اند، عموماً تابع ۱۳۷۶ محسوب می‌شوند. متن قرارداد، تاریخ، شیوهٔ تنظیم (رسمی/عادی) و سابقهٔ پرداخت سرقفلی شاخص‌های کلیدی تعیین قانون حاکم‌اند.

در چارچوب قانون ۱۳۷۶، اگر اجاره‌نامه شما شرایط شکلی لازم را داشته باشد (در سند عادی: امضای دو شاهد) و جهت تخلیه محرز باشد (مثل انقضای مدت یا عدم پرداخت)، می‌توانید از مرجع قضایی «دستور تخلیه» بگیرید که فرایندی سریع‌تر از دعوای معمولی دارد. اسناد رسمی اجاره نیز از مسیر «اجرای ثبت» قابل پیگیری‌اند. نبودِ شرایط شکلی یا اختلافات اساسی، شما را به مسیر «دادخواست تخلیه» هدایت می‌کند.

در ۱۳۵۶ اصل بر حمایت از مستأجر تجاری است. بنابراین تخلیه غالباً منوط به پرداخت یا تعیین تکلیف «حق کسب و پیشه و تجارت» می‌شود، مگر در جهات خاص (مثل انتقال به غیر یا تعدی و تفریط) که ممکن است بدون پرداخت کامل نیز امکان تخلیه فراهم شود. معمولاً تعیین میزان این حق به کارشناس رسمی ارجاع می‌شود و تا پرداخت/تودیع آن، اجرای حکم متوقف می‌ماند.

«حق کسب و پیشه» نهاد حمایتیِ قانون ۱۳۵۶ است که با استمرار فعالیت و جلب مشتری شکل می‌گیرد. «سرقفلی» در ۱۳۷۶ براساس پرداخت اولیه یا توافقی ایجاد می‌شود. در تخلیه، اگر رابطه تابع ۱۳۷۶ باشد، تکلیف سرقفلی براساس قرارداد و رویهٔ کارشناسی تعیین می‌شود؛ در ۱۳۵۶، حق کسب و پیشه معمولاً باید پیش از تخلیه پرداخت یا تودیع شود مگر در جهات خاص.

با ارائهٔ قرارداد و جدول پرداخت‌ها/حساب بانکی موجر، عدم پرداخت در مواعد روشن می‌شود. قبل از اقدام، اظهارنامهٔ رسمی برای مطالبهٔ معوقه و تعیین مهلت ارسال کنید. اگر مستأجر نپرداخت، در ۱۳۷۶ می‌توان از دستور تخلیه استفاده کرد (در صورت احراز شرایط)، و در ۱۳۵۶ نیز عدم پرداخت از جهات قانونی تخلیه محسوب می‌شود که ممکن است همراه با تعیین تکلیف حق کسب باشد.

اگر قرارداد صراحتاً انتقال به غیر را ممنوع کرده و مستأجر بدون اذن موجر منتقل کرده باشد، یکی از جهات تخلیه است. تغییر شغل نیز در صورت مخالفت با مندرجات قرارداد/اذن، جهت تخلیه محسوب می‌شود. جمع‌آوری مدارک انتقال (قرارداد ثانویه، تابلوها، استعلامات صنفی) و تغییر شغل (مجوزها/بازرسی) برای پیروزی در دعوا ضروری است.

بله. با رعایت تشریفات قانونی (اخذ مجوزهای لازم، تضمین حقوق مستأجر و پرداخت حقوق مالی حسب قانون حاکم) می‌توان تخلیه به قصد بازسازی را پیگیری کرد. در ۱۳۵۶، حقوق مستأجر (حق کسب) باید تعیین تکلیف شود؛ در ۱۳۷۶، وضعیت سرقفلی و توافقات قراردادی معیار است.

در اسناد رسمی، مسیر اجرای ثبت معمولاً سریع‌تر است؛ ادارهٔ ثبت با تقاضای موجر و احراز انقضای مدت/جهت تخلیه، عملیات اجرا را آغاز می‌کند. اما اگر اختلافات ماهوی جدی (مثلاً دربارهٔ حقوق مالی مستأجر) وجود دارد، ممکن است ناگزیر از طرح دعوا در دادگاه شوید تا تکلیف حقوق مزبور روشن گردد.

بله؛ چه در مسیر دستور تخلیه و چه در دعوای تخلیه، می‌توان اجرت‌المثل ایام بعد از انقضای مدت یا پس از تحقق تخلف را مطالبه کرد. مبلغ با نظر کارشناس و براساس موقعیت، کاربری و عرف منطقه تعیین می‌شود. مستندسازی نرخ‌های اجارهٔ مشابه در منطقه به دقت کارشناسی کمک می‌کند.

پس از صدور دستور/حکم، پرونده به اجرای احکام یا ثبت می‌رود. معمولاً برای تخلیهٔ داوطلبانه مهلت کوتاهی تعیین می‌شود. بسیاری از پرونده‌ها با صورتجلسهٔ سازش خاتمه می‌یابند؛ مثلاً تعیین مهلت برای تحویل در برابر تقسیط بدهی یا صرف‌نظر از بخشی از خسارت. اگر تحویل انجام نشود، مأمور اجرا با صورتجلسهٔ رسمی ملک را تحویل موجر می‌دهد.

اشتباه در تشخیص قانون حاکم (۱۳۵۶/۱۳۷۶)، نبود امضای دو شاهد در سند عادی (برای دستور تخلیه)، ارسال‌نکردن اظهارنامهٔ صحیح، عدم مستندسازی جهت تخلیه (مثل تغییر شغل/انتقال)، و بی‌توجهی به حقوق مالی مستأجر (سرقفلی/حق کسب) از مهم‌ترین خطاهاست. پیش از اقدام، پرونده را دقیق غربال کنید.

ادعای تمدید ضمنی باید با رفتار طرفین و اسناد پرداخت اجاره در دورهٔ جدید اثبات شود. اگر موجر اخطار عدم تمایل به تمدید را در موعد مناسب ارسال کرده و اجاره‌ای برای دورهٔ جدید نگرفته یا اخطارِ تخلیه داده باشد، ادعای تمدید ضمنی دشوارتر می‌شود. مستندسازی مکاتبات و تراکنش‌های مالی کلیدی است.